泰康要开国内首个拥有7600张床位的超级“医养城” 有这么牛吗？

国内险资养老的领域当中，正在迎来一次具有标志性意义的升级。泰康正式宣布北京泰康之家燕园扩容项目落户昌平南邵，预计在2029年5月开始营业。扩容完成之后，新旧片区进行一体化的运营，打造出国内第一个具有险资背景的超大型的燕园医养城，整体的规划大概有5500户，760张床位，同时配备4万平方米对外进行开放的三级的康复医院。这也就意味着险资养老正式摆脱单点CCRC社区的时代，进入城市级的医养综合体的全新的阶段。

燕园是泰康首个具有旗舰性质的养老社区，它已经稳定地运营了有11年的时间。常年保持着92 %及以上的入住率，在高峰的时候接近满住，有一部分户型需要排队去预约，在住的老人接近4000人。居民平均的年龄达到83岁。伴随社区里的老人年纪越来越大，慢病管理以及术后康复的需求不断地出现，原本的二级康复医院的床位慢慢趋向于饱和状态，医疗资源变得紧张起来，成为本次扩容最为直接的现实原因。

回顾整个北京地区，老年人口已经超过500万，深度老龄化一步一步地加剧，优质养老的供给却存在着明显的缺口。核心城区的土地价格比较昂贵，很难去落地大规模的养老社区；远郊项目存在就医不便捷以及家人探视困难此类不足之处。昌平南邵借助地铁直达的区位方面的优势，既可以承接东西城高净值的老年群体，包含京北的家庭，还能够辐射京津冀的养老需求，成为打造超级医养城的理想的落脚点。

和传统的一个社区配备一家医院的模式不一样，燕园医养城在医疗，服务一直到客群这些方面都实现了全方位的重新塑造。医疗这一方面新建的三级康复的医院打破了仅仅服务社区内部的限制，向全社会开放，联合北大国际，清华长庚构建医联体的绿色通道，真正打造出“社区养老-院内康复-三甲转诊”的完整链条，将康复医疗放在核心的位置，不再仅仅只是养老的配套方面的点缀。

在服务输出这一方面，燕园医养城充当着北京养联体的核心的母港。和平府北清府这类城市里的小型养老项目，不需要重复地进行资产方面的投入，康复转诊，人才培育，照护标准都由燕园统一进行输出。同时为周边的三公里居家老人提供服务，助力构建15分钟的银发生态圈，将机构的专业能力拓展到居家养老的场景当中。在客群构成这一方面，包含独立生活，护理，认知症照护等全部业态，承担社区老人衰老过后的内部流转工作，对外进行开放的康复医院也会带来保险保单以外的社会客群。

规模越是大，所面对的实际难题也就越是尖锐。760张床位，远远超过行业普遍的1000至2000床的运营规模。在超大的体量情况之下，照护分级，健康管理，安全管控的复杂程度成倍地往上升，要是管理体系没办法跟得上，就很容易出现服务被稀释的情况。养老行业永远都绕不开人才方面的瓶颈，数千张床位得有大量的医生、护理人员，就算自己建立实训基地，人才的培育速度也很难符合项目扩张的节奏。

重资产模式所带来的资金方面的压力同样是客观存在的。项目建设投入非常大，新社区入住需要经历好几年的时间，康复医院开业起始的时候很有可能出现亏损的情况，养老项目要是想要回本往往得花费好几十年。向外部输出居家照护服务的时候，会遭遇到成本比较高，付费能力比较有限的商业化方面的难题。就算地铁是通达的，对于高龄体弱的老人来说，去昌平的探望距离还是客观存在的，项目的定位是偏向高净值的群体，也没有办法解决普惠养老的需求。

但是这个模式能够得以落地，自身就具备着很强的不可复制的特性。借助幸福有约保单的储备以及数量众多的健康财富规划师此类团队，解决了养老行业存在获客困难的难题；保险长期处于低成本的资金，能够承受长达数十年的回报时间；十一年燕园积累下来的照护运营方面的经验，还有早期拿到地的成本方面具备的优势，共同构建起的商业闭环。对于泰康来看，养老实体不是完全去追求短期的盈利，更多地去承担保单获取客户以及客户留存的价值，它所算的是保险生态的一个总账。

燕园医养城是具有参考价值的行业范例，但是并非是可以到处去进行照搬的标准性答案。二三线城市因为缺少相应的客群基础以及资金条件，盲目地去复制超级医疗城的风险是非常高的。未来的行业更加需要多种形态同时兼顾，大型旗舰综合体，城心小型机构，居家服务网络相互补充。

楼宇医院能够借助资本快速建成，但是数千高龄长者的照料质量，人员稳定以及服务能够持续，这才是养老产业真正关键的考量所在。燕园医养城到底能不能完全走通，还得看后续入住爬坡，医院运营，居家服务商业化的真实情况。但是不可否认，它已经将国内险资养老的探究推向了一个全新的高度。