田轩称存量阶段绝非退潮，52%占比却指向退潮？

9月18日，住建部在国新办发布会上给出一个里程碑式判断：房地产市场进入存量时代，今年前8个月二手房交易占比达

52%

，第一次超过新房。两天后，北大光华管理学院院长田轩发文把话接下去——进入存量阶段，绝非行业发展的退潮。

国务院新闻办公室召开房地产主题新闻发布会

这句话放在历史坐标里，张力立刻显现。真正的存量，不是一夜之间长出来的，它是条大规模增量开发持续收缩多年后，才终于露出来的河床。

中国房地产自身的轨迹，就是最直接的坐标。2019年房企新开工面积达到历史峰值，2021年新建商品房销售面积见顶，此后进入长期规模收缩区间。

城市中连片建成的高层商品住宅楼宇

到2026年前8个月，全国房地产开发投资47979亿元，同比下降19.9%；新建商品房销售面积同比下降12.1%；国有土地使用权出让收入13753亿元，同比下降28.6%。三个指标分别对应房企掏钱、居民买房、地方卖地——增量开发链条的三个核心环节，同步收缩，且降幅还在扩大。

更难看的是盈利端。2025年TOP50上市房企平均毛利率仅4.86%、

平均净利润率-11.25%

——每卖100元房子，净亏11块多，而行业综合运营成本普遍在10%以上，毛利完全覆盖不了开支。

还没算制度层的釜底抽薪：现房销售制度落地后，房企从拿地到回款周期从最快4个月拉长到2至3年，“高杠杆、高周转、高扩张”的旧模式失去了存在基础。

52%这个数字，因此存在另一种读法。它不是需求换挡带来的结构升级，而是新房供需同步萎缩后，旧房子在总盘子里的占比被动抬升。今年前8个月，新建加上二手房合计成交总面积，同比仍下降1.5%——总量没有因存量占比抬升而稳住，反而还在缩。

需求端同样没有“平稳切换”，前8个月住户部门中长期贷款仅增加188亿元，居民仍在持续缩表。

房地产不特殊。家电行业2010年前后从增量普及转入存量替换，中国家用电器协会明确判断，行业已从高速增长的上升期转向低速增长的成熟期。

伴随的表现是：整体增速明显放缓，多数主流企业营收增速下滑、利润端承压、板块估值中枢持续下移，部分细分赛道企业出现上市以来首次半年度亏损；以旧换新政策只带来阶段性修复，改变不了长期趋势。

汽车行业更典型。全国汽车保有量已达3.71亿辆，市场正式迈入以换购为主的存量时代，而2026年国内乘用车市场预计两位数负增长，行业新车平均毛利率跌至-21.4%，超七成经销商预判全年业绩下滑。

没有哪个行业从增量切换到存量时，是“平滑过渡、毫发无伤”的。进入存量阶段，从来不是退潮的反义词——而常常是退潮的另一种写法。区别只在于，退潮之后，河床里长出来的是新苗还是荒草。

但这次有一个关键变量，与家电、汽车甚至与上世纪90年代的日本都不一样——

政策在抢时间

。

8月28日，住建部、自然资源部、央行、金融监管总局、证监会联合出台“8·28新政”，重构销售与信贷制度；9月18日，国新办发布会定调存量时代，同步推进项目公司制、主办银行制、现房销售制；9月20日，新修订《住房公积金管理条例》正式施行，公积金提取情形从6种增至9种。

一个月之内，销售、融资、制度三条线同时动。

承接收缩的另一只手，是城市更新。

国务院《城市更新“十五五”规划》是全国第一部国家级专项规划，官方口径五年约15万亿元投资，业内测算全市场总容量约

20万亿元

；2026年中央预算内城市更新专项970亿元，叠加超长期特别国债地下管网资金1600亿元，合计2570亿元，角色定位是“种子和杠杆”，撬动社会资本进场。

这些钱一分不投新城，全砸在老旧小区、危旧房、地下管网里——存量阶段的钱，确实有地方可去。

配套绿植完善的城市居民住宅小区

所以回到最初的问题：存量阶段真的是退潮的结果吗？要看“退潮”怎么定义。如果指行业整体消失、房子没人要，那确实不是——城市更新、存量运营、物业服务确有新空间。但如果指增量开发模式的规模、盈利、土地财政系统性收缩，那么存量时代本身就是这场退潮的产物。

退潮与新生产生，并不矛盾。

历史不会完全重演，但结构性规律往往会。真正决定结局的，是政策响应的速度和存量赛道的真实承载能力——而这部分，目前还写在规划里，还没写进报表里。